In condominio i termini di manutenzione ordinaria e straordinaria vengono spesso confusi ed utilizzati impropriamente nel gergo condominiale, intendendo, in generale, come ordinario tutto ciò che attiene alle riparazioni di poco conto e per straordinario tutte le opere impreviste e costose.
La differenza tra le due manutenzioni, tuttavia, non è così semplice e deve essere analizzata sotto diversi aspetti. In primo luogo, è necessario far riferimento al D.P.R. n. 380/01 (Testo Unico per l'edilizia), che all’art. 3, I comma, lett. A) definisce quali opere di manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. In quest’ottica, dunque, la compagine assembleare che, ad esempio, volesse sostituire gli infissi interni dell’edificio, dovrebbe farlo considerandola una manutenzione ordinaria.
La Guida per le Ristrutturazioni pubblicata annualmente dall’Agenzia delle Entrate, richiamando il Testo Unico per l’Edilizia, ribadisce quali interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni dell’edificio condominiale: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.
Ma cosa accade da un punto di vista della gestione contabile condominiale? Difatti, può ben accadere che il condominio deliberi interventi qualificati come manutenzione ordinaria (ad esempio la sostituzione degli infissi) per quanto concerne l’aspetto normativo e tecnico, ma non potrà quasi certamente includere tali costi nella c.d. gestione ordinaria dell’esercizio finanziario in corso, atteso che dette opere non erano state previste nel bilancio ordinario approvato e, pertanto, l’amministratore non avrà i fondi sufficienti per soddisfare la spesa. Ecco che l’amministratore dovrà preparare un nuovo bilancio o un nuovo documento, che includa esclusivamente i costi di sostituzione degli infissi interni dell’edificio, con relativo piano di riparto, dando così vita ad una gestione c.d. “straordinaria”. I condòmini dovranno, dunque, versare una quota aggiuntiva appunto “straordinaria”, mirata alla sola esecuzione dell’opera precedentemente deliberata e non prevista nel bilancio preventivo annuale, seppur considerata opera ordinaria.
L’amministratore diversamente si troverebbe a gravare sulle casse condòminiali con una spesa non preventivata ab origine, rischiando così di non riuscire a far fronte alle spese occorrenti per la gestione ordinaria del condominio. Tra l’altro è bene ricordare che se non vengono effettuate costantemente le manutenzioni ordinarie, queste potrebbero facilmente trasformarsi in manutenzioni straordinarie con aggravi di costi per i condòmini.
Come vanno ripartite, invece, le spese di manutenzione di un bene comune di proprietà soltanto di una parte dei condòmini? A tal proposito una recente Sentenza della Corte di Cassazione n°4127 del 2 marzo 2016, ha rilevato che “[…] Se, invece, il bene e’ destinato a servire non già la porzione in proprietà esclusiva di un solo condomino ma una parte del fabbricato riferibile a un numero limitato di condomini, trova applicazione l’articolo 1123 codice civile, comma 3, secondo cui le spese relative alla manutenzione di esse sono a carico del gruppo dei condomini che ne ha tratto utilità.”
“[…] Trova quindi giustificazione, con riferimento alla fattispecie in esame, la delibera dell’assemblea condominiale che, con riferimento al cancello del cortile, è stata assunta ammettendo alla votazione i soli condomini comproprietari di quell’area. Infatti il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettivita’ condominiale, per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unita’ immobiliari e ai condomini direttamente interessati (Cass. 17 febbraio 2012, n. 2363)”.
La sentenza presa in esame conferma un orientamento già da tempo consolidato che riguarda la disciplina del “condominio parziale”, definizione nata dalla giurisprudenza sulla base dell’art. 1123 c.c. terzo comma.
Sergio Melluso
Segretario Associazione Liberi Amministratori Condominiali e Associazione Piccoli Proprietari Case di Lecce