L’art. 1129 del Codice Civile, rinnovato dalla riforma, dal titolo “nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore” stabilisce che quando i condòmini sono più di otto, ossia da nove condòmini in poi, è obbligatoria la nomina dell’amministratore. Precedentemente, invece, l’assemblea era tenuta a nominare un amministratore quando i condòmini erano più di quattro.
Nei casi di piccoli condominii, resta la mera facoltà di provvedere o meno alla nomina di un amministratore, sebbene oggi anche le piccole realtà tendono ad affidare la gestione delle parti comuni ad un professionista esterno, che garantisca tutti i numerosi adempimenti ed i servizi condominiali.
Il quorum per la nomina dell’amministratore prevede che la delibera di nomina dell’amministratore deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio. In pratica deve essere rispettato, come per ogni delibera, il principio del doppio quorum per “teste” (maggioranza degli intervenuti in assemblea) e per “valore” (500 millesimi).
Qualora non si riuscisse a deliberare per mancanza del quorum, per disaccordo sul nominativo o per altre ragioni, è prevista la possibilità di richiedere all’Autorità Giudiziaria di sostituirsi all’assemblea nominando giudizialmente un amministratore che avrà gli stessi obblighi e responsabilità al pari di un amministratore nominato dall’assemblea.
La legge di riforma ha previsto nel nuovo art. 1129 c.c. che l’amministratore all’atto di accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Sarà necessario, inoltre, che l’amministratore nominato si accerti che nella delibera di nomina, oltre all’indicazione del compenso, siano stati inseriti tutti gli elementi essenziali richiesti dall’art. 1129 del c.c., comma 2°, ovvero dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, il luogo di custodia dei 4 registri obbligatori, rispettivamente il registro di anagrafe condominiale, il registro di nomina e revoca, il registro di contabilità, il registro dei verbali ed i giorni e gli orari in cui ogni condomino potrà previo accordo con l’amministratore stesso prenderne visione ed estrarne copia a sue spese.
Le delibere assunte dall’assemblea, in spregio ai suddetti principi, sono impugnabili ex art. 1137 c.c. eccetto la delibera di nomina dell’amministratore in assenza di indicazione del compenso, che può essere impugnata in ogni tempo e da chiunque, attesa la prescritta nullità.
Avv. Giuliana Bartiromo
Presidente Associazione Liberi Amministratori Condominiali e Associazione Piccoli Proprietari Case di Lecce