Oltre all’assemblea, ciascun condòmino può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per richiedere la nomina di un amministratore condominiale, quando manca del tutto un amministratore e vi sono i presupposti previsti dalla legge per l’obbligatorietà della nomina di un amministratore di condominio (quando i condòmini sono più di 8) oppure per richiedere la revoca giudiziale dell’amministratore attuale e contestualmente una nuova nomina.
In entrambi i casi, il procedimento che si svolge in camera di consiglio presso gli Uffici della Volontaria Giurisdizione del Tribunale competente dovrà verificare che i condòmini sono più di 8 (da nove in su), che è stato esperito invano il tentativo dell’assemblea di nominare un amministratore oppure verificare le gravi irregolarità o le altre ipotesi di revoca previste dalla L.220/2012.
Solo così il Tribunale si sostituisce alla volontà assembleare, nominando un amministratore giudiziario. Dal momento della nomina, l’amministratore giudiziario ha tutti i poteri ed i doveri di un amministratore condominiale nominato dall’assemblea.
Ci si domanda, tuttavia, come avvengono le nomine giudiziali da parte del Tribunale per i ricorsi ex art. 1129 c.c. (nomina e revoca dell’amministratore) ma anche per i ricorsi ex art. 1105 c.c. (ossia quelli per la nomina del c.d. amministratore ad acta ossia ad esempio quando l’assemblea non assume le determinazioni per la tutela della cosa comune, si pensi ad esempio a continue assemblea andate deserte per non deliberarelavori straordinari).
Ebbene, i requisiti indicati nell’art. 71 bis delle disp. att. c.c. (onorabilità e di formazione) devono essere posseduti anche dagli amministratori condominiali nominati dal Tribunale?Ovviamente la risposta è positiva, in quanto altrimenti il Tribunale rischierebbe di effettuare delle nomine viziate perché prive dei requisiti essenziali previsti dalla legge.
Proprio a seguito dei requisiti indicati dall’art. 71 bis delle disp. att. c.c. molti Tribunali si sono adeguati ed hanno previsto presso gli Uffici della Volontaria Giurisdizione degli elenchi o messe a disposizione, in cui possono essere inseriti i professionisti che in possesso dei requisiti previsti dalla legge, possono essere nominati per i ricorsi ex art. 1129 c.c. e 1105 c.c.
Ricordo infatti che da una semplice ricerca sul sito del Ministero della Giustizia, il Tribunale di Crotone – Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – Tribunale di Milano – Tribunale di Torino – Tribunale di Verona – Tribunale di Taranto –Tribunale di Trento – Tribunale di Cagliari – Tribunale di Aosta si sono dotati di detti elenchi inserendoli nella categoria Varie o anche dei periti e ctu con specializzazione “amministratori di condominio” o “amministrazione di immobili in condominio” o ancora “amministrazione stabili”.
A Lecce nessun elenco è stato predisposto dal Tribunale, nonostante le numerose istanze, l’ultima presentata nel febbraio scorso, nella mia qualità di presidente dell’Associazione Liberi Amministratori Condominiali di Lecce al Presidente del Tribunale, Presidente della Corte D’Appello, a tutti i Presidenti delle sezioni del Tribunale di Lecce, al Cons. dell’Ord. Degli Avvocati di Lecce al fine di richiedere un elenco di professionisti abilitati all’esercizio della professione di amministratore di condominio ed essere nominati anche giudizialmente a seguito dei procedimenti ex art. 1129 c.c. e 1105 c.c., in quanto provvisti dei requisiti previsti dalla legge 220/2012 di Riforma del condominio.
Ricordiamo che agli amministratori di condominio non è stato riconosciuto un albo ma visto che vengono nominati costantemente per i ricorsi ex art. 1129 c.c. e 1105 c.c. e che è intervenuta una legge che disciplina i requisiti per l’esercizio della professione, è necessario che ogni ufficio di Volontaria Giurisdizione di ogni Tribunale sia dotato di un elenco dal quale poter scegliere e nominare il professionista, con i requisiti, senza incorrere in nomine affette da nullità.
Tra l’altro, non vi sono categorie di professionisti che hanno accesso facilitato per la professione di amministratore di condominio atteso che è necessario soltanto rispettare i requisiti previsti dall’art. 71 bis delle disp. att. c.c. Pertanto l’iscrizione ad un qualsiasi albo ad esempio di avvocati, commercialisti, ingegneri ecc. non equivale a legittimare il professionista che vuole svolgere la professione di amministratore condominiale e quindi, il commercialista, l’avvocato che vorrà svolgere detta professione dovrà certificare oltre ai requisiti di onorabilità anche il possesso di un corso di formazione iniziale di 72h e la formazione continua di aggiornamento di 15 h annue oppure documentare di aver svolto l’attività di amministratore di condominio nei tre anni antecedenti il 18 giugno 2013 data di entrata in vigore della riforma.
Ciò significa, che la predisposizione di detti elenchi presso gli uffici della volontaria giurisdizione di ogni tribunale, consentirà a chiunque sia in possesso dei requisiti ex art. 71 bis delle disp. att. c.c. di potersi iscrivere in modo da ricevere incarichi di amministrazione condominiale su nomina giudiziale ed il Tribunale eviterà di certo di compiere errori nominando ad esempio professionisti che invece sono privi dei suddetti requisiti.
Avv. Giuliana Bartiromo
Presidente Associazione Liberi Amministratori Condominiali
e Associazione Piccoli Proprietari Case di Lecce.